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计算房产税: 不能人为缩小房产原值
日期:2017-11-21  人气:1074
转自中国税务报   作者:李玉旺 

    土地价值计入房产原值征收房产税,是2010年底房产税政策调整以来,企业经常遇到的涉税业务。企业对房产原值计算的准确性,直接关系到房产税的计税基础。当企业实际容积率大于0.5时,应当将全部土地价值计入房产原值计算房产税。但是,山东省菏泽市一家大型制造企业a企业就没有注意这一点,错误计算了房产税,面临较大的税务风险。

    症状:房产税缴纳不足

    2012年9月,a企业通过竞买出让取得一宗土地,出让单价为0.4万元/平方米,面积为52505平方米,实际容积率为1.28,宗地上总建筑面积67206平方米。其中,办公楼9层,建筑面积25528平方米,账面房产原值3962万元;厂房2层,建筑面积33659平方米,账面房产原值3733万元;仓库1层,建筑面积8019平方米,账面房产原值1226万元。2016年5月,该经营场所建成验收。

    企业计提缴纳房产税时,将应税办公楼、厂房和仓库一律按照建筑物对应的土地面积价值计入房产原值。其中,在开发土地发生的成本和费用已计入账面房产原值的前提下,办公楼计入的土地价值为25528÷9×0.4=1135(万元),厂房为33659÷2×0.4=6732(万元),仓库为8019×0.4=3208(万元)。并入相应的房产原值后,按照山东省计算房产税时房产原值扣减30%的标准,a企业2016年6月~12月缴纳房产税(1135 3962 6732 3733 3208 1226)×(1-30%)×1.2%×7÷12=97.98(万元)。税务机关在纳税评估中发现,a企业房产税缴纳明显不足。

    诊断:房产原值计算错误

    税务机关发现,a企业在计算房产税时,应税办公楼、厂房和仓库等建筑物对应的土地以外的土地面积并未包括在房产原值内。

    根据《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定:“对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”据此,税务机关在征收企业房产税时,会根据国土部门提供的宗地权属资料,结合企业实际使用情况,引入宗地“容积率”的概念来判定计入房产原值的宗地价值。根据住房和城乡建设部《关于印发〈建设用地容积率管理办法〉的通知》(建规〔2012〕22号)及其他相关规定,容积率指在城市规划区的某一宗地内,房屋的地上总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。在税收实践中的容积率指实际容积率。

    从a企业的占地情况来看,实际容积率为1.28,大于0.5,应当将企业该宗地的全部土地价值计入房产原值来计算房产税。显然,a企业在将土地价值计入房产原值计算时,对宗地、容积率和建筑面积等概念做了片面理解,仅将建筑物上下对应的土地面积价值计入房产原值,造成少缴房产税的状况。在随后的纳税评估中,税务机关对a企业该宗地的房产税缴纳做了调整,将a企业全部应税宗地价值计入房产原值,即52505×0.4=21002(万元),合计应税房产原值为21002 3962 3733 1226=29923(万元),a企业2016年实际应税时间7个月,2016年应缴纳房产税29923×(1-30%)×1.2%×7÷12=146.62万元,应补缴税款48.64(万元)。

    处方:准确把握税收法规

    税务机关经过调查发现,与a企业一样错误计算房产原值的企业不在少数,很多企业对税收法规中相关的概念理解不准确,往往从有利于自身的角度去理解,不能客观的把握政策内容,造成很大的税务风险。

    因此,笔者建议企业,在将土地价值计入房产原值征收房产税管理方面要充分掌握以下两个关键点:

     一是地价应当包含在计征房产税的房产原值当中,且该地价包括纳税人为取得土地使用权所支付价款、开发土地发生的成本和费用等。对买地建房的,应将有关地价结转计入房产原值征缴房产税。

     二是计入房产原值的土地价值是以宗地为单位,计算某一类型的应税房产的房产税时,其土地价值的计算,应以该类型应税房产的建筑面积占同一宗地上的所有应税房产建筑面积的比例确定。

    同时,建议税务机关强化对房产税相关政策内容的培训,帮助和督促企业准确理解政策、把握政策和执行政策,避免税务风险。

    (作者单位:山东省菏泽市地税局)
 
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